Poslovne nepremičnine kot strateška naložba prihodnjih let

V času, ko se globalni finančni trgi hitro spreminjajo, vlagatelji posvečajo pozornost naložbam v realna sredstva. Med temi imajo nepremičnine poseben položaj – zaradi stabilnih najemnih tokov, nizke korelacije s kapitalskimi trgi in odpornosti na inflacijo predstavljajo pomemben del portfeljev številnih profesionalnih investitorjev. V zadnjih letih se kot posebej zanimiv del evropskega trga izpostavlja Jugovzhodna regija, predvsem Slovenija in Hrvaška, kjer se poslovne nepremičnine nahajajo v fazi rasti in strukturnega razvoja.

V tem kontekstu se vse več pozornosti namenja alternativnim nepremičninskim skladom, ki vlagateljem omogočajo dostop do večjih in razpršenih investicijskih projektov, brez zahtevnosti neposrednega lastništva.

Kaj sploh so alternativni nepremičninski skladi?

Alternativni investicijski skladi so posebna oblika kolektivnega investiranja, namenjena predvsem dobro poučenim in institucionalnim vlagateljem. Za razliko od klasičnih vzajemnih skladov, ki večinoma vlagajo v likvidne vrednostne papirje, imajo alternativni skladi večjo svobodo pri izbiri naložb – med najpogostejšimi so nepremičnine, infrastruktura in zasebni kapital. V EU jih ureja regulativa AIFMD, ki zagotavlja nadzor in standarde upravljanja, obenem pa upravljavcem omogoča oblikovanje strategij, prilagojenih specifičnim segmentom trga.

Nepremičninski alternativni skladi sredstva vlagateljev združijo in jih investirajo neposredno v fizične nepremičnine – denimo poslovne stavbe, logistične centre ali hotele. Takšen pristop zagotavlja profesionalno upravljanje, prinaša razpršenost tveganj, omogoča dostop do institucionalnih nepremičnin, ki so posameznikom sicer nedosegljive, ter vlagatelja razbremeni operativnega upravljanja. Vse z naložbenim ciljem doseganja dohodkov iz najemnin in kapitalske rasti nepremičnin  v portfelju sklada. 

Nepremičnine, primerne za investicije, lahko razdelimo v več glavnih kategorij:

• Poslovne nepremičnine, za katere je značilno, da ustvarjajo stabilne najemne tokove in so pogosto prva izbira institucionalnih vlagateljev (to so pisarniški prostori, trgovski lokali, nakupovalni centri, hoteli in drugi komercialni objekti).
• Stanovanjske nepremičnine, ki so primerne za dolgoročno oddajanje ali rast vrednosti. V osnovi so stabilnejše in manj volatilne, a z nižjimi donosnostmi kot poslovne.
• Industrijske in logistične nepremičnine med katere sodijo skladišča, distribucijski centri in proizvodni objekti. Gre za segment, ki močno raste zaradi e‑trgovine. Ponuja višje najemne donosnosti.
• Specializirane nepremičnine (zdravstveni objekti, podatkovni centri, domovi za starejše). Zahtevajo specializirano upravljanje in prinašajo nižje, a izjemno stabilne tokove.

Profesionalno upravljanje portfelja poslovnih nepremičnin vlagateljem omogoča, da se izognejo kompleksnosti neposrednega lastništva, saj strokovnjaki skrbijo za izbor, oddajanje in optimizacijo posameznih naložb. Razpršenost po sektorjih in državah zmanjšuje tveganje, saj portfelj vključuje različne vrste nepremičnin ter geografsko porazdeljene projekte v Sloveniji in na Hrvaškem. Vlagateljem je tako omogočen dostop do velikih institucionalnih nepremičninskih projektov, ki bi bili posameznim investitorjem zaradi visokih vstopnih zneskov in zahtevnosti upravljanja sicer nedosegljivi. Ključni element celotnega koncepta so stabilni najemni tokovi, ki predstavljajo temelj nepremičninskih donosov in hkrati vlagateljem prinašajo predvidljiv ter dolgoročno vzdržen vir prihodkov.

Zakaj nepremičnine sodijo v dolgoročno investicijsko strategijo?

Nepremičnine so pomemben sestavni del portfeljev velikih institucionalnih vlagateljev. Razlogi so jasni:

• Diverzifikacija: Nizka korelacija z delnicami in obveznicami zmanjša volatilnost celotnega vlagateljevega portfelja.
• Inflacijska zaščita: Najemnine so pogosto indeksirane, tržne vrednosti pa v inflacijskih obdobjih praviloma rastejo.
• Stabilni denarni tokovi: Kakovostne nepremičnine z dolgoročnimi najemniki zagotavljajo predvidljive in redne prihodke.
• Potencial rasti vrednosti: Gospodarska rast in razvoj urbanih središč spremlja dolgoročno zviševanje tržnih vrednosti.

Zaradi teh lastnosti je 5 % – 15 % portfeljev številnih globalnih investicijskih institucij namenjeno nepremičninam.

Generali Adriatic Value Fund II s ciljnima trgoma Slovenije in Hrvaške

Trg institucionalnih naložb v nepremičnine se v Sloveniji šele razvija. Novost so nepremičninski skladi, kot je Generali Adriatic Value Fund II, ter projekti, ki sledijo tujim praksam, vendar obsežnejšega institucionalnega kapitala na tem področju še ni. Posamezniki nepremičnine še vedno večinoma dojemajo kot neposredno naložbo, primerno za vlagatelje z večjim kapitalom in željo po nadzoru, medtem ko nepremičninski skladi ponujajo bolj razpršene, profesionalno upravljane in dostopnejše oblike vlaganja. Z nadaljnjim razvojem trga in večjim zanimanjem vlagateljev lahko pričakujemo, da bo ta segment v prihodnjih letih vse bolj dopolnjeval tradicionalno vlaganje v fizične nepremičnine.

Alternativni nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund II, ki je osredotočen na poslovne nepremičnine v Sloveniji in na Hrvaškem, tako predstavlja premišljeno možnost za vlagatelje, ki iščejo dolgoročna, stabilna in strokovno upravljana realna sredstva. Podprt je s strukturo trga, rastnimi trendi in makroekonomskimi gibanji, ki regiji dajejo pomemben investicijski potencial. V regiji Slovenije in Hrvaške se vse bolj kaže strukturno pomanjkanje kakovostnih poslovnih prostorov, kar močno vpliva na dinamiko najemnin. V Ljubljani je prostih le okoli tri odstotke pisarniških površin, medtem ko se Zagreb sooča s podobnim primanjkljajem sodobnih poslovnih objektov, kar ustvarja dodatni pritisk na rast najemnih cen. Obenem obe državi uživata podporo stabilnega makroekonomskega okolja in članstva v Evropski uniji, ki krepi zaupanje investitorjev ter spodbuja gospodarsko rast. Posebno pomemben dejavnik je vstop Hrvaške v evroobmočje, ki je odpravil valutno tveganje in dodatno povečal zanimanje tako domačih kot tujih vlagateljev. Na celoten nepremičninski trg vplivata tudi razcvet logističnega in digitalnega sektorja: Luka Koper, hrvaški prometni koridorji in nenehna rast e‑trgovine spodbujajo razvoj novih logističnih kapacitet in modernizacijo distribucijskih sistemov v celotni regiji. V tem okolju so najemne donosnosti v Ljubljani in Zagrebu, izrazito nadpovprečne in velika konkurenčna prednost v primerjavi z zahodnoevropskimi prestolnicami, kjer se povprečni najemni donosi občutno nižji.

Nepremičnine – sestavni del portfelja

Gibanje vrednosti poslovnih nepremičnin v zadnjem desetletju potrjuje, da so profesionalno upravljani portfelji izjemno pomembni v kompleksnem in dinamičnem tržnem okolju, kjer se razmere hitro spreminjajo. Razpršenost lokacij, najemnikov in vrst nepremičnin zmanjšuje tveganje ter omogoča, da negativna gibanja pri posameznih naložbah pretehtajo stabilni prihodki drugih segmentov. Poleg tega alternativni nepremičninski skladi vlagateljem omogočajo dostop do velikih institucionalnih projektov, ki jih posameznik običajno ne more doseči samostojno, hkrati pa prinašajo inflacijsko zaščito in stabilne najemne prihodke, ki tvorijo jedro njihove dolgoročne donosnosti. V primerjavi z drugimi naložbenimi razredi dosegajo konkurenčne donose glede na tveganje in makroekonomske razmere, pri čemer so podprti z realnimi sredstvi, ki dokazano uspešno dopolnjujejo tradicionalne portfelje in prispevajo k večji stabilnosti celotne naložbene strategije.

Nepremičninski sklad Generali Adriatic Value Fund II je specialni investicijski sklad, reguliran po slovenski zakonodaji, ki sam po sebi ni pravna oseba. Cilj sklada je doseganje stabilnih dohodkov in dolgoročne kapitalske rasti z naložbami v poslovne nepremičnine. Njegova naložbena strategija temelji na prepoznavanju in izbiri nepremičnin z ustrezno notranjo vrednostjo, potencialom rasti ter zanesljivimi, ponavljajočimi se prihodki iz najemnin. Sklad tako sledi pristopu, ki združuje strokovno upravljanje, razpršeno izpostavljenost ter premišljeno gradnjo portfelja v eni najperspektivnejših nepremičninskih regij.

Dogovorite se za sestanek

Če vas zanima več o delovanju Generali Adriatic Value Fund II ali razmišljate o vključitvi poslovnih nepremičnin v svojo naložbeno strategijo, vas vabimo, da nas pokličete na 01 58 26 770 ali nam pišete. Z veseljem vam predstavimo podrobnosti sklada, pristop upravljanja in vse ključne informacije, ki jih potrebujete za informirano odločitev.

Družba Generali Investments, ki je bila ustanovljena leta 1994, je prva družba za upravljanje v Sloveniji z vsemi licencami za upravljanje premoženja (UCITS, MiFID in AIFMD) in upravlja prvi nepremičninski alternativni sklad v Sloveniji. Od leta 2019 je članica Skupine Generali. Družbi Generali Investments in Generali Real Estate CEE edinstveno povezujeta poznavanje lokalnega trga in vpoglede v regionalni okvir, pri čemer se opirata na globalno znanje in vrhunske specialiste – s tem pa prinašata izjemen pristop k upravljanju nepremičninskih naložb institucionalnih vlagateljev.

To je tržno sporočilo. Pred sprejetjem naložbene odločitve preberite dokumente s ključnimi informacijami za vlagatelje in prospekt. Generali Investments d.o.o., Ljubljana.