Zakaj so fleksibilne pisarne vse večji hit?

Za mnoga podjetja je selitev pisarne zelo stresna izkušnja. Ne glede na to je interesnemu združenju What Works Wellbeing v osmih letih to uspelo že šestkrat.

Podjetje, ki zbira in analizira podatke o tem, kako izboljšati dobro počutje na delovnem mestu, nikoli ne podpiše dolgoročnih najemnih pogodb, temveč tri dni na teden plačuje za uporabo skupnih prostorov za svoj sedež v Londonu. Vsak mesec pa imajo t. i. “ekipne dneve”, v času katerih razširijo svoje kapacitete, najamejo dodatne sejne sobe v stavbi in tudi mize sosednjih podjetij.

“Z ekipami [drugih organizacij], ki so zraven nas, smo se dogovorili, da lahko koristimo prostore drug drugega,” je povedala Nancy Hey, izvršna direktorica.

Zlom na trgu poslovnih nepremičnin

Hey je pionirka tako imenovane fleksibilne pisarne. Medtem ko je najbolj prepoznavna blagovna znamka na tem področju WeWork po letih slabega upravljanja propadla, se model, ki ga je popularizirala, nadaljuje, preoblikovan v “fleksibilne prostore”.

Koncept se v določeni meri prekriva s konceptom “co-workinga”, vendar ima več različnih podkategorij: različne vrste skupnih pisarn z vključenimi različnimi storitvami, vključno z apartmaji za najvišje ravni vodstva in inkubatorji, pisarniškim “časovnim zakupom” in “pisalnimi mizami na uro”. Medtem ko je bil “co-working” sprva namenjen predvsem posameznikom in zagonskim podjetjem, so lahko fleksibilne pisarne zanimive tudi za večja in uveljavljena podjetja. Zdi se, da so še kako primerne za postpandemično obdobje: podjetja še vedno opuščajo fiksne delovne prostore, saj je delo na daljavo konstantno v porastu.

Spremembe v načinu dela ljudi so že povzročile zlom na področju poslovnih nepremičnin.

Po poročanju raziskovalne družbe CoStar so stopnje nezasedenosti pisarniških prostorov v Združenem kraljestvu in ZDA še vedno rekordno visoke. Nekateri padci vrednosti so bili spektakularni: Največja pisarniška stavba v St. Louisu, nekdanji AT&T Tower, ki je bila leta 2006 prodana za 205 milijonov dolarjev, bo kmalu prodana na dražbi, kjer se bodo ponudbe začele pri 2,5 milijona dolarjev.

Nekatere odvečne pisarne bodo spremenjene v stanovanjske komplekse, vendar je to v mnogih primerih zaradi omejevalnih zakonov o prostorskem načrtovanju ali neprimernih gradbenih struktur nemogoče. Zato bodo ti prostori morali postati pisarne, ne glede na vse.

Nova flaksibilnost

Večina podjetij še vedno želi pisarniške prostore; le redki šefi odobravajo “full-tim” delo na daljavo. Vendar pa se najemniki znajdejo na trgu kupcev in neradi podpisujejo pet- ali desetletne najemne pogodbe, ki so bile včasih običajne. Podjetja iščejo novo fleksibilnost, pogosto s “krajšimi najemnimi pogoji in več svobode pri širjenju ali krčenju celotnega prostora”, poročajo nepremičninski svetovalci CBRE. Zaradi svobode najemnikov, da v kratkem času zapustijo pisarno, so najemodajalci pod stalnim pritiskom, da zagotovijo privlačne delovne prostore, včasih opremljene s telovadnicami ali celo z otroškim varstvom.

Mnogi delavci lahko prvič izberejo pisarno, katere lokacija in kultura jim ustrezata, namesto da se vozijo v pisarno, ki jo je njihovo podjetje po naključju najelo pred leti.

Za zdaj so fleksibilne pisarne še vedno redkost – po podatkih družbe CBRE predstavljajo le 1,7 odstotka vseh pisarn v ZDA.

Pojavlja pa se vse več takšnih primerov, ki potrjujejo opisani trend. Ker veliko zaposlenih prihaja v pisarno le dva ali tri dni na teden, nekatera podjetja uporabljajo “model časovnega zakupa”: delitev prostora s podjetjem, ki dela ob različnih dnevih.

Tudi v soseskah v predmestjih in majhnih mestih se pojavljajo “fleksibilni prostori”, ki so namenjeni delavcem, ki se ne vozijo več v pisarne. Ti ljudje zdaj delajo od doma, vendar veliko svojega dela dejansko ne opravljajo od doma. Nekateri delavci na daljavo morajo poiskati tretji prostor zaradi utesnjenega stanovanja, ali glasnih otrok. Delodajalci jim pogosto pomagajo najeti pisalno mizo v bližini njihovega doma. Podjetje Spotify je na primer zaposlenim ponudilo “članstvo v co-working prostoru, če želijo delati iz pisarne”.

Vedno pripravljeni na spremembe

Hey je dejala, da je ta model podjetju What Works Wellbeing omogočil, da se je zlahka preselilo, ko so se spremenile potrebe po prostoru, ali v enem primeru, ko upravitelj nepremičnine ni plačal najemnine in so zaposleni nekega jutra prišli in ugotovili, da je pisarna zaprta.

Vedno so si pisarniški prostor delili z drugimi organizacijami, kar je privedlo do dragocenih partnerstev.

“V osmih letih smo imeli vsaj šest različnih pisarn. Kar se nam zdi zelo koristno je, da se družite z ljudmi, ki so vam podobni,” je dejala.

Podjetje IWG, ki je največji tekmec podjetja WeWork na področju co-workinga, je sporočilo, da je “začelo obsežen program širitve in bo v naslednjem letu svoji svetovni mreži dodalo 1.000 prostorov, od tega večino na predmestnih in podeželskih lokacijah ter pogosto v majhnih mestih”.

Ti “fleksibilni prostori” v majhnih mestih lahko postanejo središča lokalnih skupnosti – kraji, kjer se ljudje med seboj spoznavajo.

Nekateri najemniki prilagodljivih prostorov bodo zagonska podjetja. Prilagodljivost jim omogoča, da začnejo z minimalnimi pisarniškimi stroški, nato pa jih hitro povečajo, če rastejo. Druga majhna podjetja se bodo morda odločila, da si bodo prilagodljive pisarne delila s podobnimi podjetji.

“Če vas v pisarni ni veliko, je varneje in bolj zanimivo biti med ljudmi,” je pojasnila Hey. Ženska, ki dela sama pozno v prazni pisarni, se lahko počuti nevarno, je dodala.